З 27 жовтня 2026 року в Україні діють нові вимоги щодо підтвердження прав на нерухомість при реєстрації компаній та зміни їхнього місцезнаходження. Відтепер державний реєстратор повинен перевіряти наявність законних підстав користування нерухомістю за заявленою адресою.
Відповідні зміни до Закону про державну реєстрацію внесено Законом України від 14 жовтня 2026 року № 5020-IX.
Які права перевірятиме реєстратор?
При створенні юридичної особи - право власності або користування приміщенням щонайменше одного із засновників.
При зміні місцезнаходження - відповідне право самої юридичної особи.
Реєстратор перевірятиме права на нерухомість через Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (ДРРП) або на підставі поданих документів.
Якщо право на приміщення не буде підтверджено, у державній реєстрації буде відмовлено.
Новий закон не зобов’язує юридичні особи підтверджувати права на приміщення за раніше зареєстрованою адресою місцезнаходження. Підтвердження прав також не потрібне, якщо адреса місцезнаходження змінюється виключно внаслідок перейменування вулиці, населеного пункту чи зміни нумерації будівлі або приміщення.
Які документи потрібні для орендованого приміщення?
Вимоги залежать від строку оренди:
Менше трьох років: достатньо договору оренди без нотаріального посвідчення. Реєстратору необхідно надати оригінал або нотаріально засвідчену копію договору. В цьому випадку необхідно переконатися, що орендодавець має належні права на приміщення та відсутні обмеження, які перешкоджають його використанню.
Три роки і більше: договір оренди підлягає нотаріальному посвідченню, а право користування зареєстровано в ДРРП.
На що бізнесу варто звернути увагу?
1. Договори про надання юридичної адреси та віртуального офісу. Варто перевірити, чи договір надає саме право користування приміщенням, а не інші послуги.
2. Компанії з іноземними засновниками. При створенні компанії право користування приміщенням повинно належати засновнику. Тому іноземному засновнику може знадобитися попередньо укласти договір оренди в Україні, зокрема через представника за довіреністю, а після реєстрації - оформити користування приміщенням новоствореною компанією.
3. Належне оформлення документів. Відсутність зареєстрованого права власності орендодавця на відповідне приміщення в ДРРП може призвести до відмови в реєстрації компанії або зміни адреси місцезнаходження.
Що рекомендуємо?
Перед створенням компанії або зміною її місцезнаходження рекомендуємо завчасно перевірити правовий статус приміщення та належність оформлення договорів. Це допоможе уникнути затримок і повторного подання документів.
IMPACTA LAW надає юридичну підтримку з перевірки документів на нерухомість, підготовки договорів та супроводу реєстраційних дій.
